2024/2/27 15:09
地盤が液状化 その原理と対策とは？ ～地震が来ても安全！ 資産価値の高い地盤の選び方～
何かと地方で大き目な地震や大雨による災害を、ニュースで目にする機会も多いような気がする。
千葉や東京などの関東圏内で、マイホームのオーダーメイド新築を前向きに検討しているけれども、万が一の災害時に資産価値が下がってしまうようなリスクは負いたくない。
例えば、地震の影響で地盤が液状化しちゃうとか。
でも、液状化ってそもそもどういう原理か？
そして、液状化しない地盤ってどう調べればいいのか？
知りたい！
子どもたちに資産価値の高いマイホームを、将来相続するためにも！！
と、お子さま想いなお父様やお母様のこのような疑問に、千葉県市川市などの関東圏で、地盤調査及び地盤改良工事を請け負っているランドプロがお答えいたします。
■「地盤の液状化」とは？ ～そもそも、どういう原理で堅い地盤が液体に！？～
そもそも、地盤の液状化とは、どんな現象なのでしょう？
たくさんのビルや家を受け止める固い地面が、なぜグジュグジュになってしまうのか……。
まずは、そのキホンを解説いたします。
▼ 大きな地震で地盤が液状化！ 揺れの影響で、地下水が湧き出てくる仕組み
地面の下（地盤の中）の深いところには、地下水が流れていることをご存じですか？
地盤は、こうした水で満たされつつ、砂粒と砂粒が噛み合い結合して摩擦を起こすことで、安定した状態を保っています。
しかし地震が起こると砂粒の結合がはずれて、砂粒が地下水に浮いた状態になり、ドロドロになってしまいます。
これを「地盤の液状化」と呼ぶのです。
そして液状化後は、さらに砂は下に沈み、水は上に浮くことに。
すなわち、地下水が湧き出てくるような状況になってしまうというわけですね。
こうして地盤が沈下したり、亀裂が起こったりしてしまうのです。
液状化が起こりやすいのは、砂粒と砂粒の隙間が多く、地下水の表面が地面に近いところ。
東日本大震災の時には、千葉県や東京港湾沿い・利根川沿いなどでも、液状化現象が見られました。
▼ 液状化して沈下した地盤、また液状化するリスクってあるの？
ところで、一度液状化を起こして沈下した地盤は、また液状化する可能性はあるのでしょうか？
結論から言えば「YES」。
液状化した地盤は、余震により「再液状化」するリスクがあります。
さらに年月が経ってまた大きな地震が起これば、３回目の再液状化を起こす可能性もあります。
そして一度液状化が起こった地盤で、再液状化が発生する可能性は高い傾向があります。
一般的には液状化により地盤から水分が抜けた分、地盤が締め固まって、将来的に液状化が起こるリスクは低いと考えられてきました。
しかし長い間結合していた砂粒はひとたび分離すると、たとえ水分が抜けたとしても、以前ほどの強度に戻らないのです。
東日本大震災でも、本震で液状化した土地が、余震で再液状化したケースが多く報告されています。
■液状化リスクの低い地盤、その見分け方とは？ ～地震に強い！資産価値の高いマイホームのために～
このように、過去に液状化したことがあるか、あるいは液状化しやすい土地なのかを知ることは、非常に大切なことなのです。
いくら耐震性の高いマイホームを建てても、地盤という足元から崩れてしまっては、何の意味もありません。
こうしたリスクは、ある程度なら、インターネットで事前に調べることが可能です。
▼ 【事前リサーチ①】液状化するリスクを、ハザードマップで事前確認
液状化リスクがある土地は、資産性も低く見積もられてしまいます。
安心安全に暮らすのはもちろん、お子さんに資産を残したり、売却してセカンドライフに備えたりするためにも……。
液状化のリスクがどれくらいなのか、知っておきたい！
そのような方のために！
購入予定の土地に、液状化のリスクがあるのかどうか、調べるために、国土交通省がネットで公開しているツール・ハザードマップを見るとわかります。
洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示できます。
下記、千葉県の液状化リスクについて調べた画面と、その手順になります。
※液状化について調べるボタンは、サイト内のややわかりづらい場所にあるため、もしボタンが見つからずお悩みの際にはぜひ、下記画像をお役立てください。
こちらが、千葉県の液状化リスクについて、実際に表示した画面になります。
手順①：調べたい場所を検索し、地図上に表示
手順②：左側にある「全ての情報から選択」をクリック
手順③：「情報リスト」＞「都道府県液状化危険度分布図」
手順④：調べたい都道府県（画像内では千葉県）をクリック
▼ 【事前リサーチ②】過去の大きめな地震によって、液状化した経歴があるか
先ほど解説したように、一度、液状化が発生すると、再液状化のリスクが高くなります。
過去に購入を検討中の土地で液状化した経歴があったかどうか、しっかりリサーチしておきましょう。
前の見出しでもご紹介した通り、一回その土地が液状化すると、その後の大きめな地震で再液状化するリスクがあることから、液状化の履歴がゼロの土地を選ぶに越したことはございません。
■液状化リスクで夢のマイホーム計画が台無しに！？ その土地、安全ですか？
けれども液状化なんて、一生に起こるか起こらないか、という確率でしょ？
……こんな風に甘く考えていては、痛い目に遭ってしまうかもしれません。
下記サイト内における国交省の発表では・・・
首都直下地震において、マグニチュード7程度の地震が30年以内に発生する確率は、70％程度もある（2020年1月24日時点）としています。
東日本大震災を上回る揺れが発生する可能性は否めません。
そして液状化が起こったら……。
こんな風に、人生をも左右する状況にもなりかねないのです。
▼ 土地の資産価値が低いために、将来こんな苦労をするかも！？
液状化リスクがあったり、過去に実際に液状化が起こっていたりすると、資産価値が低く、家を売却しにくくなります。
そして買い手が見つからずに月日が経過……。
固定資産税だけは毎年かかり、老朽化して住めないにも状態であるにもかかわらず、解体費用が捻出できず、空き家状態。
しかも「空き家対策特別措置法」というものがあり、空き家を3年以上放置していると、罰金など法的ペナルティーが科せられる可能性も・・・
突然の倒壊・日々の入った窓ガラスの急な落下・古い空き家全体が醸し出す異臭など、空き家にはこのようなリスクがある上、日本ではその空き家が増え過ぎていることが問題視されていることへの対策として施策された法律です。
このようなペナルティーを回避するためにも、空き家は解体してしまう他ありません。
そこで朗報なのが、空き家解体に対する補助金制度！
老朽化した家の倒壊被害などを防ぐため、解体に補助金を出している自治体もあるため、一度お調べになるのもいいでしょう。
場合によっては低予算で解体し、更地にしたら、購入したいと手を挙げてもらえるケースもあるかもしれません。
ただしそれも、地盤が良好という大前提があってのことと、心得ておきましょう。
▼ 「不要な土地売却難民」にならないために！ 将来的に資産価値決定の要因になるポイント
いらない土地や家をムダにもてあまさないために、資産価値を決定するポイントを、改めておさらいしておきましょう。
資産価値決定ポイント①：地震や水害などの災害リスクが低い
地震が気になるのはもちろんのこと。
ゲリラ豪雨や台風などの水害リスクについても2020年7月から、宅建業者による住宅購入者に対する説明が義務づけられるようになりました。
こうした流れを受けて、住宅や土地の購入者の災害リスクに寄る関心は高まる一方です。
したがって、災害に強い土地であるかどうかが、資産価値に影響します。
資産価値決定ポイント②：省エネ性・耐震性などといった住宅の「性能」
地震大国・日本。
この世界的にも地震が多いことで有名なこの国で、耐震性が低い建物に対して、はたしてどのくらいの資産価値がつくでしょうか？
答えは言わずとも、おわかりかと思います。
地震への備えはもちろん、地球温暖化の方も問題視される中、省エネ性能の高い家は資産価値も高く見積もられていくでしょう。
使用している住宅の壁の素材だったり、窓ガラスの性能だったり、外壁塗装塗料の保温性能だったり、空気が循環しやすい間取り設計だったり。
これらによって、エアコンや暖房をあまり使わずにで夏や冬も快適に過ごすことができる。
そのような家に住めたら、家計にとっても大助かりですよね！
資産価値決定ポイント③：その土地周辺の行政サービスの充実
例えば、子育て支援が充実している土地であったら、若い夫婦が子育て前提で長期的に住みたくなる可能性も高まりますよね。
このように、自治体ならではの魅力的な行政サービスの内容もまた、資産価値を決めるポイントになっています。
資産価値決定ポイント④：周辺に再開発計画の有無など、発展性が見込まれるか
時は明治維新直前の鎖国状態だった日本。
今では発展していた神戸も、当時は冴えない田園都市の一つでした。
しかし、先見の妙がずば抜けていた勝海舟（坂本龍馬のお師匠さん）は、将来日本が開国したら神戸が発展することを見越し、神戸の土地を鎖国状態である安いうちに購入することを勧めたそうです。
実際、開国後の神戸は大発展！！
土地も大変高騰したようで、勝海舟のアドバイス通りにした方は大地主として財を成したと言われています。
既にめぼしい土地は開発されて尽くしている現代日本では、ここまで大規模な「アメリカンドリーム」ならぬ、「ランド（土地）ドリーム」はないかもしれませんが（笑）
最寄り駅の再開発計画やリニア新幹線の開通ルートに近いなど、このような将来性ががある場合は土地に高値が付く可能性が高まっていくでしょう。
行政サービスや街の将来性は個人ではいかんともしがたいものですが・・・
土地や家は、改良工事やリフォームにより、資産価値を上げられる可能性があるのです。
特にこれから長く住むつもりで土地を購入するファミリー層なら、地盤の強度や汚染状況は、資産価値を大きく左右する重視なポイントと言えるでしょう。
地盤や自然災害への強さをアピールできれば、思わぬ金額で売れるかも……！？
▼ では、資産価値が高い家や土地の選び方って？
その一方で、今の土地と家を売却して、新たに資産価値の高いところに移りたい。
そしてせっかく移るのなら、自分らしく暮らせる家を新しく建てて、さらに少しでも資産価値が高くなるような選択をしたい。
すでに完成している建売住宅を買うという手もあるけれども、家と土地がセットなので、もしも地盤が良くないと、結局、土地から買い直すことに。。
万が一こんなことになってしまうと、大損どころの話ではございません。
何のために買ったんだ……という、そもそもの話になってしまいますよね。
大きな買い物になるのだから、慎重に地盤の安全性を吟味した上で新築をしたい！
こうお考えの方もいらっしゃることでしょう。
そのためには今回、紹介したような検索サイトで事前に土地のポテンシャルを調べるのも有効です。
ただし確実なのは、多少費用をかけてでも「地盤改良工事のプロ」にリサーチを依頼することです。
もしもリスクがあっても、地盤改良工事を施せば、安心して暮らすことができるだけでなく、資産価値も高められて一石二鳥です！
■【まとめ】ランドプロでは液状化リスクのある土地の、地盤改良工事も受付中
ランドプロは、地盤調査だけでなく地盤改良工事のプロフェッショナルでもあります。
調査から施工までワンストップで対応いたします。
地盤調査や地盤改良工事に必須の重機を自社保有しているのも、強みの一つ。
重機を他社からレンタルするための工数を省き、お客様のご要望に合わせて柔軟かつ迅速に対応が可能です。
さらに、そのレンタル料分上乗せされる経費がゼロのため、その分リーズナブルな料金体系での見積りにも対応！
こうして、お客様一人ひとりのニーズと予算に可能な限り最適化させた、地盤調査と改良工事をお届けいたします。
具体的なサービスの詳細は、よろしければ下記の弊社サイトをご参照ください。
